Na czym polega wycena nieruchomości ? Co warto wiedzieć przed sprzedażą lub zakupem

Ustalenie wartości nieruchomości to bardzo ważny etap zarówno przy sprzedaży, jak i zakupie mieszkania, domu czy działki. Odpowiednio określona cena pozwala uniknąć zaniżenia wartości nieruchomości czy wystawienia jej za kwotę, która mocno przewyższa realia rynkowe.

Wycena nieruchomości może być przeprowadzona w różny sposób – w zależności od tego, do czego potrzebne jest określenie jej wartości. Czym dokładnie jest wycena nieruchomości, jakie czynniki mają wpływ na jej wartość i kto może ją wykonać?

Czym jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości to proces polegający na określeniu jej wartości na podstawie konkretnych cech oraz analizy rynku. Jeśli chodzi o cechy to należy przeanalizować wiele elementów m.in. lokalizację, otoczenie, powierzchnię, stan techniczny, standard wykończenia, akty prawne regulujące przeznaczenie nieruchomości.

Warto przy tym rozróżnić szacunkową wycenę rynkową od operatu szacunkowego.

Agent nieruchomości może na podstawie doświadczenia, znajomości lokalnego rynku oraz analizy aktualnych ofert pomóc określić cenę, po której nieruchomość ma realną szansę znaleźć nabywcę. Taka analiza jest szczególnie przydatna przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż.

Operat szacunkowy jest natomiast formalnym dokumentem sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego. Wykorzystuje się go m.in. w określonych procedurach bankowych, sądowych czy administracyjnych.

Jak wygląda wycena nieruchomości krok po kroku?

Proces ustalania wartości może wyglądać nieco inaczej w zależności od rodzaju nieruchomości i celu wyceny. Inaczej wycenia się nieruchomości powtarzalne takiej jak mieszkania a domy czy działki o niestandardowych parametrach.

Pierwszym krokiem jest zebranie informacji o nieruchomości. Analizuje jej lokalizację, powierzchnię, stan techniczny, standard, wyposażenie oraz sytuację prawną. Na tym etapie dobrze jest przeanalizować wszystkie dostępne akty prawne żeby uniknąć zaskoczenia na późniejszym etapie sprzedaży.

Następnie porównuję  ją z podobnymi nieruchomościami. Istotne jest znalezienie możliwie zbliżonych obiektów – pod względem lokalizacji, powierzchni, standardu i przeznaczenia. I tu łatwiej jest wycenić nieruchomości powtarzalne na rynku, jak mieszkania a inaczej jest z wyceną domu czy działki o niestandardowych parametrach, które nie są powtarzalne.

Kolejny etap to analiza aktualnej sytuacji rynkowej. Ten etap obejmuje analizę cen transakcyjnych podobnych nieruchomości jak i aktualne ceny ofertowe. To zawężona analiza transakcji i ofert w konkretnej już lokalizacji.

Na tej podstawie można określić realistyczny przedział wartości lub rekomendowaną cenę ofertową.

Dlaczego cena ofertowa nie zawsze jest równa wartości nieruchomości?

Cena, którą sprzedający umieszcza w ogłoszeniu, jest ceną ofertową. Nie musi ona odpowiadać cenie, za którą nieruchomość ostatecznie zostanie sprzedana.

Właściciel może oczekiwać określonej kwoty, natomiast potencjalni kupujący mogą oceniać nieruchomość niżej. Rolą profesjonalnej analizy jest znalezienie punktu, w którym cena będzie atrakcyjna dla kupujących, a jednocześnie korzystna dla sprzedającego.

Zbyt wysoka cena może spowodować, że nieruchomość przez długi czas będzie pozostawała na rynku. Z kolei zbyt niska może oznaczać niepotrzebną stratę finansową.

Czy wycenę nieruchomości warto zlecić przed sprzedażą?

Zdecydowanie warto. Właściwe określenie ceny już na początku procesu sprzedaży może mieć duże znaczenie dla jego przebiegu.

Profesjonalna analiza pozwala m.in.:

• lepiej przygotować strategię sprzedaży,
• określić grupę potencjalnych kupujących,
• odpowiednio przygotować ogłoszenie,
• zwiększyć szanse na sprawną sprzedaż.

Wycena mieszkania, domu i działki – czy każda wygląda tak samo?

Nie. Rodzaj nieruchomości ma duże znaczenie dla sposobu analizy.

W przypadku mieszkania szczególnie ważne są lokalizacja, powierzchnia, piętro, układ pomieszczeń, ilość pokoi, standard, stan budynku oraz dodatkowe elementy, takie jak balkon, komórka lokatorska czy miejsce postojowe.

Przy domu analizuje się również m.in. lokalizację, powierzchnię ale i wielkość działki, stan budynku, standard wykończenia, garaż, zagospodarowanie terenu oraz możliwości rozbudowy.

W przypadku działki duże znaczenie mają jej przeznaczenie, lokalizacja, powierzchnia, kształt, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu oraz możliwości zabudowy.

Podsumowanie

Wycena nieruchomości to znacznie więcej niż proste pomnożenie powierzchni przez cenę za metr kwadratowy. Na wartość wpływa wiele elementów – od lokalizacji i stanu technicznego, przez standard i funkcjonalność, aż po sytuację prawną oraz aktualne warunki rynkowe.

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania, domu lub działki, warto jeszcze przed publikacją ogłoszenia sprawdzić, jaka cena będzie rzeczywiście uzasadniona na lokalnym rynku. Dobrze przygotowana wycena wpływa na sprawną sprzedaż nieruchomości.

Planujesz sprzedaż nieruchomości? Skontaktuj się ze mną – pomogę określić realną wartość nieruchomości i przygotować skuteczną strategię sprzedaży.